Пазарът на жилищни имоти в София преминава в нов етап на зрялост след дълъг период с ускорен растеж. След години на високо търсене и ограничено предлагане, което позволяваше бързо реализиране на сделки с минимални преговори, в началото на 2026 г. се забелязва ясна промяна.
Сделките продължават, но механизмът им се е променил: продажбата не е автоматичен резултат от наличието на имота на пазара. Тази трансформация е видима и в динамиката на обявите в imoti.net, където потребителската активност остава висока, но времето за реализиране на сделка варира значително в зависимост от съотношението качество/цена на имота.
Наемателите стават все по-критични, като техните предпочитания се променят. Ценовата среда в София остава стабилна, а нивата на цените на квадратен метър преминаха психологическата граница от 2000 евро. В централните райони и южните квартали сделките над 2500 евро на квадрат не са рядкост.
Тези стойности променят критериите за купувачите: очакват съответствие между цена, функционалност и локация. Високата цена вече не е гаранция за бърза реализация, а нещо, което трябва да бъде обосновано. Процесът на покупка става по-рационален, а не импулсивен, като ръстът на цените надхвърля увеличението на доходите, което изисква по-дълбоко планиране.
Ипотечното кредитиране остава основен двигател, но решенията се вземат на базата на бъдещата финансова устойчивост. Разнообразието от оферти в новото строителство дава на купувачите възможност да сравняват и да отлагат решението, докато не намерят оптимално съотношение между цена и качество.
Активната строителна дейност в квартали като Кръстова вада и Манастирски ливади създава силна конкурентна среда. Новите проекти увеличават предлагането и повишават стандартите, по които се оценява вторичният пазар. Старите жилища вече се сравняват с новото строителство, което предлага по-добра енергийна ефективност и модерни удобства.
Въпреки променената динамика, обемът на сделките в София остава значителен, което свидетелства за нормалното функциониране на пазара. Сделките се реализират основно при имоти, които са правилно оценени и подготвени. Надценените обяви остават на пазара по-дълго и губят видимост.
Пазарната реалност вече не позволява пасивен подход към продажбата. Определянето на цена на базата на емоционални очаквания води до удължаване на периода на предлагане. Липсата на ясна документация или компромисна визуална презентация стават бариери пред сделката. Купувачите разполагат с достатъчно информация, за да елиминират неподходящи имоти в началото на търсенето.