Пазарът на жилищни имоти в София влиза в фаза на зрялост, която е характерна за цикли след дълъг период на бърз растеж. След години, в които високото търсене и ограниченото предлагане допускаха бързи сделки с минимални преговори, в началото на 2026 г. се забелязва ясна промяна.
Сделките продължават да се осъществяват, но начинът им е различен: продажбата вече не е автоматичен резултат от наличието на имота на пазара. Тази промяна е толкова очевидна, че влиза в динамиката на обявите в imoti.net, където активността на потребителите остава висока, но времето за реализиране на сделка варира значително в зависимост от съотношението между качество и цена на имота.
Наемателите стават все по-критични и предпочитанията им се променят.
Ценовата среда в София остава стабилна, а селективността расте. София е най-скъпият жилищен пазар в страната. Средните цени преминават психологическата граница от 2000 евро на квадратен метър, а в централните райони и южните квартали сделки над 2500 евро на квадрат не са рядкост, а са част от нормата. Тези стойности не ограничават търсенето, но променят критериите. Купувачите очакват свързаност между цена, функционалност, местоположение и дългосрочна стойност. Високата цена вече не е гаранция за бърза продажба, а условие, което трябва да бъде обосновано.
Една от основните промени на пазара в София е във възприятието на купувачите. Периодът на страх от пропусната възможност отстъпва на по-рационален и аналитичен подход. Ръстът на цените надвишава увеличението на доходите, което прави покупката по-чувствителна и изисква дълбочина в планирането.
Ипотечното кредитиране остава важен фактор, но решенията се вземат след ясна оценка на бъдещата финансова устойчивост. Разнообразието от оферти, особено в новото строителство, позволява на купувачите да сравняват и да отлагат решенията, докато не намерят оптималното съотношение между цена и качество.
Активната строителна дейност в квартали като Кръстова вада, Манастирски ливади, Малинова долина, Витоша и Овча купел създава силна конкуренция. Новите проекти увеличават предлагането и повишават стандартите, спрямо които се оценява вторичният пазар. Старите имоти вече не могат да се сравняват само с имоти от вторичния пазар, а с новото строителство, което предлага по-добра енергийна ефективност и съвременни удобства. Успехът на продажба на имот от вторичния пазар вече изисква ясно определено предимство.
Въпреки променената динамика, обемът на сделките в София остава значителен, което показва, че пазарът функционира нормално. Разликата е в концентрацията: сделки се реализират основно в имоти, които са правилно оценени и подготвени. Надценените обяви остават на пазара дълго време, губят видимост и стават проблемни. Този феномен е ясно видим и при анализа на обявите в imoti.net, където част от предложенията се обновяват циклично без резултат, а други бързо намират купувач и напускат активния списък.
Пазарната реалност в София вече не допуска пасивния подход „публикувам и чакам“. Определянето на цена, базирана на емоционални очаквания или изолирани оферти, удължава времето на предлагане. Липсата на изрядна документация, неясното описание и компромисната визуална презентация стават директни бариери пред сделките. Купувачите разполагат с достатъчно информация и избор, за да елиминират подобни имоти още при първоначалното търсене.